我国不动产善意取得制度浅析

作者:刘富军律师 来源:原创 发布时间:2008-7-6 17:02:13 点击数:
导读:我国不动产善意取得制度浅析——山东弘正兴律师事务所刘富军一、不动产善意取得制度概述。善意取得制度,是近代以来民法法系的一项重要制度,对于保护善意取得财产的第三人的合法权益,维护交易活动…

我国不动产善意取得制度浅析
——山东弘正兴律师事务所   刘富军
  
     一、不动产善意取得制度概述。
    善意取得制度,是近代以来民法法系的一项重要制度,对于保护善意取得财产的第三人的合法权益,维护交易活动的动态安全,具有重要的意义。善意取得是指无权处分其占有财产的动产占有人,将其占有的财产转让给第三人,或共同共有不动产的部分共有人,未经全体共有人的一致同意而擅自处分共有财产,如果第三人在取得该财产是系出于善意,即依法取得该财产的所有权,原财产所有人或其他共有人不得要求第三人返还财产。
    不动产的善意取得,是将善意取得的标的物扩张到不动产领域,包括诸如船舶、车辆、飞行器等以登记为公示方式的特殊动产。但此处的不动产不包括未经登记的不动产。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与登记名义人进行交易,纵使存在登记与本权分离的现象,善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获得其利益。如不动产未予登记,即因缺乏登记的公信力,而第三人仍与无权处分人进行交易,则可推定第三人存在过失,不能使用善意取得。我国《城市房地产管理法》第37条规定,未经登记领取权属证书的房地产,不得转让。此规定排除了未登记的城市房地产适用不动产善意取得的可能。
    综上,对不动产的善意取得应界定为:第三人出于善意信赖不动产(包括以等级为公示方式的特殊动产)登记薄的等级,而与登记记载的权利人发生交易,并且该转让的不动产已经登记于该第三人名下,此时,若等级记载的权利人与真正权利人不符,善意第三人也即时取得不动产所有权,而不受真正权利人追夺,真正权利人只能请求等级记载的权利人或有过错的登记机关配产损失。
    二、我国不动产善意取得的立法现状
    我国立法倾向和司法实践认同善意取得制度适用于不动产
    1、由于当时的历史条件和经济发展水平,《民法通则》制订的当时没有确立更详细的
物权制度.甚至没有任何关于善意取得的规定.但在此之前的司法实践中对此有些檄体现,
1979年2月2日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》关于财产权益纠纷的
规定中第二节第二条规定:房屋为共有,未取得其他共有人同意,擅自出卖房屋,买方又明
知故犯的,亦应宣布买卖关系无效:买方不知情的,买卖关系是否有效.应根据实际情况处
理:1984年8月30日最高人民法院(关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见)第55
条;非所有人出卖他人房屋的,应废除其买卖关系.部分共有人未取得其他共有人同意,擅
自出卖共有房屋的.应宣布买卖关系无效。买方不知情的,买卖关系是否有效,应根据实际
情况处理.上述两条司法解释对于不动产的部分共有人擅自出卖房屋的买卖关系,根据不同
情况采取不同的处理方法.阐明在受让人善意无过失的情况下,可以认定买卖关系有效.又
于1988年4月2日最高人民法院制订了(关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)),该意见第八十九条规定在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共
有财产的.一般认定无效.但第三人善意、有偿取得读财产的,应当维护第三人的合法权
益对其他共有人的损失.由擅自处分共有财产的人赔偿.此条解释中的’共有财产’显然
既包括动产也包括不动产,而且就此司法解释演变生成的历程面言,其·实质是指共同共有
的不动产,而且主要是指共同共有的房屋.“由此可见,我国只是部分承认了不动产的善意
取得隶t度,对于共同共有不动产以外的因登记瑕疵而产生的不动产善意取得制度未作规定。
由此可见,我国实际上已经承认了不动产的善意取得。这一司法解释还被认为是在我国现行
法律中明确确立了善意取得制度  .在这些司法解释中,其意义不仅在于司法机关在审判
实践中认可了善意取得的原则,而且并不局限于动产的善意取得,表述为所有的财产均可适
用善意取得.所以,从我国的立法倾向及司法实践来看,善意取得制度适用于不动产是符合
历来的审判实际和社会发展程度的,它不会带来观念上的根本性变革.
    2,量高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法,若干问题的解释(一)第17条
也对不动产的善意取得做出了规定.该条款对婚姻法中“夫妻对共同所有的财产,有干等的
处理权”做出了解释,为人民法院正确、公平地处理有关财产纠纷奠定了基础.其含义有三
层:a、因日常生活需要处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定,且一经作出即代表
夫妻双方的共同意思表示;b、非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定时.夫妻
双方应当平等协商.达成共识.共同对外做出决定,c、从保护善意第三人及交易安全的角
度考虑,夫妻—方与第三人进行的民事行为,对夫妻一方所为之行为后果,一般适用表见代
理的规定.即夫或妻一方所为,他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,夫妻中的另
一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩  该条款对共同财产的规定显然包括动产和不动
产。
    3、2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《物权法》第106条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
  (二)以合理的价格转让;
  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
  当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
    三、不动产善意取得的条件
    善意取得制度的条件,《物权法》第106条已经作了明确的规定,现结合司法实践,对现行善意取得制度的条件作一分析。    (一)受让人受让财产时须为善意    1、对善意含义的理解    这就涉及到对善意的认定问题“善意”有两种含义:一是行为人动机纯正,没有损人利己的不法或不当目的;二是行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素.善意取得制度中的善意,是在第二种含义上使用的。此外,关于善意的含义还有“积撮观念’和“消极观念”之分,前者指受让人必须有将让与人视为所有权人的观念,后者要求受让人不知或不应知让与人为无权处分人即可.由于商品经济的发展.所有权与处分权能经常处于分离状态.因此,在现代社会中,善意宜采“消极观念\同时,受让人的不知不是出于重大过失.否则,从利益平衡的角度出发,应该承担起无法有效获得物权的消极后果.推及到不动产善意取得中的善意,一股情况下,只要与登记簿上的登记名义人交易就椎定为善意.由对方举证证明其非善意(如举证证明取得人于取得权利时知悉权利瑕疵或者登记有异议抗辩)。有学者认为在共同共有财产的特殊情形中,第三人在存有隐名共有人的情况下,还要履行特定的注意义务,才能推定其善意.我赞成这种观点,对善意的认定不搞一刀切,因为这关系到善意取得制度对第三人和真正权利人利益的动态平衡功能,善童取得制度促进交易的功能是通过保障交易安全、降低交易成本的方式实现的,即确保参与交易的人在交易前不需进行详尽的调查,只要依据公示方式展现的物权状态进行交易就可获得有效物权.在共同共有的情况下.所谓的隐名共有人或者是交易一方的配偶.或者是与交暑一方有特殊的身份关系的人.相对比较确定,此时,要求第三人负担一定的注意义务并不会导致交易成本的大幅度提高.还能较好地兼顾真正权利人的利益.这种注意义务主要包括    如果第三人知道或应当知道共有人,其有义务征求隐名共有人对显名登记人“处分’财产的意思:第三人有注富某项财产是否为夫妻共同财产的义务:第三人应当直接征求隐名共有人的意见。
    2、善意对时间的限制    善意对时间的要求,应是以发生财产转移时为准,转移财产后的主观心态如何则不是善意取得制度中善意的范围之内,即受让人获得财产后是否是善意并不影响其取得所有权。当然,如果在发生财产转移之前已为恶意,在没有相反证据的情况下,亦可推定交付时为恶意。动产善意取得中善意的时间点是指交付财产之时,不动产则是登记之时。动产的善意取得,对于现实交付,有观点认为应当把双方达成合意的时间作为判断善意的时间 ,有观点认为应在标的物直接交付之时 。笔者认为,善意取得制度直接保护的是物权的取得、占有,因此受让人是否为善意应当以其实际取得物权占有时为准,即实际交付标的物时为准。把达成合意的时间作为判断善意的时间存在一个问题,就是其忽略了第三人在达成合意后交付标的物之前,知道或应当知道出让人为无权转让的,应为恶意而非善意。因此,现实交付的善意取得,善意的时间应是指直接交付标的物的时间。另外,在简易交付中,善意是指让与合意达成之时;在占有改定中,善意是指受让人取得间接占有之时;在指示交付中,善意是指受让人取得返还请求权之时。
    3、善意的举证责任。通常认为,应由否定受让人为善意的人为之。因为根据登记推定力,登记名义人推定其为不动产的所有人。从而,主张受让人非善意的,自应负举证责任。    (二)以合理的价格转让
     善意取得制度的目的是保护交易安全,在对受让人和真正权利人的利益进行平衡的情况下.只有受让人有偿地受让财产时,才有必要牺牲真正权利人的利益,而确认受让人获得物权。以合理的价格转让是善意取得的必要条件。该条件限制了善意取得财产的途径,即必须是合理的价格进行转让,排斥了如赠与、低价转让等财产取得的方式。对于赠与等无偿取得,受让人取得财产已经获利,要求其返还原物并不会受损;对于低价取得财产,低价本身就说明财产的来源可能不正当,其证明受让人因贪图便宜而未查明财产的来源,此时受让人是不诚实的、非善意的。    对于在实践中如何判断善意取得价格的合理,主要是区分合理转让和低价转让的差别,如果是合理价格转让,就是善意取得,如果是低价转让则不是善意取得。通常情况下,合理价格即市场价,和低价很容易区别,但有些情况下特定物的转让其价格或许并没有明确的市场价参照,仅凭交易双方达成一致,这种情况下就较难判断其价格是否合理。笔者认为,在实务中认定是否为低价转让应结合具体的案情,并且对低价转让范围的理解不应过宽,应当限于远远低于正常价格,即从而认定这种“低价转让”具有恶意的性质;而对于与市场价格或者正常价格偏离不大的价格,则不宜认定为恶意的低价转让,其理由是在现实交易强调迅速、快捷,不能给买受人强加过高的鉴别义务。而对于认定价格合理的时间,应当是指发生交易之时的合理价格,而在交易之前或之后的价格则不在比较的范围之内。因为市场价格瞬息万变,不同的时间市场价格可能会有较大的差别,如果允许不同时间的价格进行比较,就会产生低价转让的错觉。    实际上,以合理的价格转让作为善意取得的前提,其实质要使该制度限于商品交易领域,而不是其他的取得方式,从而使该制度达到稳定交易秩序的目的,笔者认为,这才是“以合理的价格转让”作为善意取得的必要条件的本质目的。    (三)转让的财产已依法登记或交付    转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人,这是《物权法》善意取得制度对善意取得物权公示的规定。通过交易取得物权必须进行公示,只有经过公示,才能取得对抗原物权人的效力,否则不能以善意取得对抗原物权人。对于公示的方法,或为登记,或为交付,不动产或部分需登记的如机动车、航空器、船舶等采取登记作为公示方法,其他的动产采取交付作为公示方法。
    四、结论    我国物权法106条规定的善意取得制度是在继承传统善意取得理论的基础上,结合我国的现实市场经济发展水平综合考评而制定的。其有利于保护善意受让人的利益,维护交易秩序,促进经济有序发展。对此,我们应要深刻认识善意取得的法理基础、构成条件的各个方面。从立法上确立不动产善意取得制度,将会带动我国不动产登记制度的改革和完善,对我国法治产生积极的影响。
参考书目:
1、梁慧星、陈华彬《物权法》,法律出版社,1997年版
2、黄松有《婚姻法司法解释的理解与适用》中国法制出版社
3、余严龙,《论善意取得》

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